Huis kopen in Portugal:
ruïne is bouwvergunning

Bert Ernste

Maart 1998

Steeds meer mensen kopen een tweede huis. De tijd dat je voor een prikje in een Zuidelijk land een lap grond met boerderij kon kopen, is wel zo’n beetje voorbij, maar daar staat tegenover dat steeds meer mensen zich de gestegen prijzen kunnen veroorloven. De weekeindkranten staan bol van de aanbiedingen van huizen in het buitenland. Waren het vroeger vooral Spanje en Frankrijk, ook Portugal hoort nu tot de favoriete landen voor een tweede huis, ondanks de grotere afstand en het koudere zeewater. (Zie ook: Huis in Portugal kopen en opknappen: Een praktijkverhaal.)

Op een beurs voor woningen in het buitenland, die in oktober vorig jaar in Houten werd gehouden, was Portugal zelfs speciaal thema. Bladen als Huis & Aanbod hebben ettelijke aanbiedingen uit Portugal en in de kleine advertenties in de weekeindkranten staan diverse aanbiedingen voor de koop van huizen in Portugal. Wie daar in duikt komt diverse Nederlandse makelaars tegen die in Portugal actief zijn.

Overal bordjes ‘Apartementen en huizen te koop’

De Algarve, Portugals meest zuidelijke en daarmee warmste en meest toeristische provincie is veruit het populairst onder de Nederlanders met tweede huizen. De rest van Portugal is schilderachtiger, minder bedorven, maar daar kan het -zeker dicht bij de bergen- een stuk koeler zijn en veel meer regenen. Toch kiezen sommige mensen voor het onbedorven Portugal. In Tilburg woont een Portugees die bemiddelt voor de aankoop van woningen in de Minho, Portugals meest noordelijke kustprovincie, de ‘tuin van Portugal’. Voor bedragen van rond de 50.000,= gulden is daar een flinke lap grond te koop met bebouwing. Vrijwel zonder uitzondering moet men daar nog eens minimaal datzelfde bedrag bijleggen voor de verbouwing, die vaak ook nog het aanleggen van de basisvoorzieningen als afvoer (sceptic tank), elektriciteit en water inhoudt. Voor tweeëneenhalve ton had deze bemiddelaar tevens een woning met 35 kamers beschikbaar. Een vleugel was bewoonbaar, de rest moest worden opgekalefaterd. Voor iemand die er een hotel zou willen beginnen zijn er mogelijkheden om subsidies te verwerven via regelingen van de Europese Unie.

Vanuit Zutphen adverteert een Nederlander met terreinen en ruïnes in het midden van Portugal tegen het prachtige (maar soms koele en natte) berggebied Serra de Estrela aan. In zijn aanbiedingen vonden we eerder dit jaar onder meer een heel (verlaten) dorp, bestaande uit 16 ruïnes. Bouwtekeningen voor de verbouwing van alle zestien huizen zijn bij de koop inbegrepen en ook hier is subsidie van de Europese Unie (tot 70 procent) mogelijk voor een toeristisch project. De vraagprijs was plm. ∞ 600.000,=.

Een (kadastraal geregistreerde) ruïne biedt permissie om te bouwen

Ruïne is bouwvergunning
Wie voor het eerste advertenties nasnuffelt over woningen in Portugal verbaast zich over de vele ruïnes die er verkocht worden. Veel van deze ruïnes zijn niet meer dan een steenhoop. “Wat moet ik met een ruïne?”, is de eerste gedachte. In de meeste gebieden bepaalt de ruïne wat er mogelijk is op het terrein in de zin van vergunningen. In vrijwel geheel Portugal gelden strenge regels voor het bouwen van huizen, maar bijna altijd is het zonder meer toegestaan om op de plek van een bestaande ruïne iets nieuws te bouwen of de ruïne te restaureren. In veel gemeentes mag men het bestaande bebouwde oppervlak nog uitbreiden met tien tot vijftig procent, afhankelijk van de gemeente en de lokale bestemmingsplannen. Overigens is het wel zaak om na te gaan of de ruïne wel in zijn volle omvang is geregistreerd bij het kadaster, want in het verleden heeft lang niet elke Portugese boer zijn bouwactiviteiten netjes aangemeld.

Makelaar en notaris
Makelaars werken in Portugal normaal gesproken alleen voor de verkopende partij. Een verkoper kan zijn onroerend goed bij verschillende makelaars te koop aanbieden. Het zaak om uitsluitend met makelaars in zee te gaan die bij een van de twee makelaarsorganisaties zijn aangesloten, al geeft dat geen garantie, want de toelatingseisen van deze organisaties zijn beperkt. Een apart probleem vormt de notaris in Portugal. Een goede notaris controleert wel heel nauwkeurig alle stukken, maar hij gaat niet, zoals in Nederland gebruikelijk, bij het kadaster na of de tenaamstelling en dergelijke kloppen. Die laatste controle is in Portugal extra belangrijk, omdat in het geval van de verkoop van onroerend goed uit een erfenis alle erfgenamen moeten instemmen met de verkoop. Daarom is het gangbaar om een advocaat in te huren die het zogenoemde ‘titelonderzoek’ doet. Omdat dit, zeker voor buitenlanders, lastige procedures zijn, en omdat niet alle advocaten in Portugal betrouwbaar zijn, doen verschillende Nederlandse makelaars in de Algarve het titelonderzoek voor de klant, ondanks het feit dat zij strikt genomen optreden voor de verkopende partij.

Titus van Druenen, makelaar in Loulé: “Ook al werken we meestal voor de verkoper, de praktijk is dat wij ons intensief met de aankoopbegeleiding bemoeien. De verkoper zit in een relatief gemakkelijke positie, die heeft weinig hulp nodig. Bij de koper is dat anders en dat geldt zeker voor buitenlandse kopers. Mijn mensen doen daarom niet alleen titelonderzoek, maar zorgen ook voor het laten inschrijven van de koop bij het ministerie van financiën, gaan na of er schulden op het huis rusten, vragen een fiscaal nummer aan en openen een bankrekening voor de cliënt. We verzorgen zelfs het aanvragen van telefoon en elektriciteit, als die er nog niet zijn.” Overigens viel in ons geval de service van Van Druenen tegen. (Zie Huis in Portugal kopen en opknappen: Een praktijkverhaal.)

In de Algarve zijn ook veel toeristische complexen, waar men een aandeel in kan kopen

Bij het huizen zoeken in Portugal is het zaak om extra veel objecten te gaan bekijken. Omdat het veelal gaat om het platteland en omdat de natuur veel ruiger (bergachtiger) is dan wij in Nederland gewend zijn, kun je uit de beschrijvingen nog minder afleiden dan bij Nederlands onroerend goed. Zo bekeken wij een pand met een flinke lap terrein, waarvan we op basis van de beschrijving verwachten lekker ‘ruim’ te zitten met volop privacy. Het terrein bleek echter een zeer smalle en zeer steile strook grond te zijn, vol met stenen en rotsblokken en ingeklemd tussen soortgelijke stukken van de buren. De woning lag vlak tegen die van de buren aan op het laagste stuk.

Bij een andere woning bleek het fraaie terrein achter de twee-onder-een-kap-boerderij niet met de auto bereikbaar. Voor voetgangers bestond er recht van overpad via het terrein van de buren, maar een enorme, bijzonder fraaie vijgenboom belemmerde de toegang voor voertuigen. Dat gaf daar niet alleen een parkeerprobleem (op de straat was nauwelijks ruimte), maar bemoeilijkte ook een verbouwing en het ontvangen van familie met caravan. Een van de buurvrouwen dacht dat de eigenaar van het gesloten buurpand de vijgenboom best weg zou willen halen. Hij woonde toch in Argentinië en was er dus nooit. Wij besloten deze optimistische gedachte van de uiterst vriendelijke, in strooien hoed en zwarte hoofddoek getooide buurvrouw, maar niet al te goedgelovig over te nemen. Portugezen willen zo graag behulpzaam zijn dat ze de neiging hebben tot groot optimisme in dit soort zaken. Die vriendelijkheid is overigens een van de redenen dat veel Nederlanders de Portugezen veel aardiger vinden dan de Spanjaarden. Het zijn generalisaties, die enige grond hebben.

Algarve toeristisch?
Veel buitenlanders die in Portugal een woning willen, kiezen voor de Algarve. In eerste instantie heeft dat het nadeel van de nabijheid van toerisme en de daarmee gepaarde drukte en commerciële uitingen, maar daar staat het klimaat tegenover. De toeristen zitten er niet voor niets. Wie bovendien iets verder van de kust gaat zitten, ten noorden de provinciale weg die de Algarve van oost naar west doorsnijdt op een klein half uurtje rijden van de kust, merkt weinig meer van de toeristen, al moet gezegd dat er vrijwel overal wel enkele buitenlanders wonen of tweede huizen hebben. Voordeel daarvan is dat er veel buitenlandse kranten te koop zijn. De grootste groep buitenlanders in de Algarve zijn nog steeds de Britten. Veel voormalige Britse koloniale ambtenaren vestigden zich in de Algarve na het verlies van het Britse koloniale imperium, vanwege de lagere kosten voor levensonderhoud en het klimaat. Nu loopt hun aantal terug en neemt vooral het aantal Duitsers, maar ook Nederlanders met (tweede) huizen in de Algarve toe.

Als investering lijkt het kopen van een huis in Portugal een redelijk goede belegging. Strenge regels over milieu en de daarmee gepaard gaande beperkingen voor nieuwbouw, die sinds enkele jaren gelden, maken dat de onroerendgoedmarkt in Portugal niet al te veel risico’s inhoudt voor wie zich goed informeert en zich goed laat begeleiden. De verwachting is een langzame, maar gestage stijging van de onroerend-goedprijzen, in ieder geval in de nabije jaren. Louter financieel is het kopen van particulier onroerend goed in Portugal echter nauwelijks interessant. Wie er geen aardigheid in heeft om in Portugal met de natuur en de bewoners te leven, kan beter thuis blijven.

Zie ook: Huis in Portugal kopen en opknappen: Een praktijkverhaal.

Meer Portugal | Index artikelen | Contact